不動産投資ローンの審査で見られるポイントとは？審査手続きのプロセスも紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資にチャレンジする人の多くは、不動産投資ローンを利用して自己資金を抑えて投資します。ローンを借りるためには、まず金融機関の審査を通過しなければなりません。

今回の記事では、不動産投資ローンにおける審査のポイントや、審査手続きの進め方を紹介します。初めて不動産投資にチャレンジしようとしている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンでは、主に次のような点を審査します。

以上の要素をもとに複合的に判断して、審査の合否や融資条件を決めています。

個人の属性

個人の不動産投資においては、不動産事業が相応に大規模にならない限り、個人の属性が特に重視されます。ここで言う属性とは、次のような点です。

勤務先（職業）・年収・勤続年数といった職業に関する属性は、特に重視される要素の一つです。勤務先が大手上場企業であったり、医者・弁護士・公務員など安定した仕事についていたりすると高評価です。逆に自営業や学生などはローン通過のハードルがあがります。また、年収は高く、勤続年数は長い方が有利です。

資産構成も、しばしばチェックされる項目の一つです。特に、既存の借入残高や借入先は重視されます。消費者金融など金利の高い借り入れがあると、審査上はネガティブに働きます。現預金や換金性の高い有価証券を潤沢に持っていると、ポジティブに評価される場合もあります。

年齢については、他の条件が一緒であれば若い方が有利です。高齢者になると、年齢を理由に融資を断られる可能性も高くなります。地銀や信金など地域振興をミッションの一つとしている金融機関は、地元在住者・地元の物件への投資を優遇する可能性があります。

既往歴は、直接的には借入と同時に加入する団信の審査に影響します。しかし、団信に加入できないとローン審査に通りにくくなるため、間接的ではあるものの、既往歴は審査通過の重要な要素の一つです。

投資物件の収益性

ローンを利用して投資する物件の収益性も、審査ポイントの一つです。魅力的な物件に投資すれば、賃料収入でローン返済を安定的に進められる可能性が高いため、評価が高くなる余地があります。
物件の収益性が高いと、審査を通過させやすいだけでなく、長期の借入期間や低金利、高い借入限度額など、投資家にとって有利な条件での借入が可能になります。

投資物件の担保価値

物件の担保価値も、金融機関がチェックするポイントです。不動産投資ローンを借りるときは、購入する物件や所有物件（自宅など）を担保に入れます。これは、万が一借り手による元利金の返済が滞ったときに、資産を差し押さえて換金し、金融機関が損失を穴埋めできるようにするためです。

物件の担保価値が高ければ、差し押さえたときにより魅力的な価格で処分できる可能性が高まるため、ローン審査上ポジティブに働きます。なお、金融機関による担保価値の評価は、大きく分けて以下の2つの方法で実施されます。

どちらの方法を重視するかは、金融機関により異なります。

自己資金の多さ

自己資金が多い方が、ローン審査上はポジティブに働きます。自己資金が多いと、それだけ物件の価格に対する借入の割合が低いということになります。金融機関から見れば、借入の割合が低い方がリスクが低いと判断されます。

また物件の利回りが適度な水準であることを前提とすれば、自己資金が多いほうが賃料収入に対する返済負担も小さくなります。物件売却時に、余裕を持って残債を処理しやすくなる点も、金融機関にとっては安心して貸付を実行する材料の一つです。

審査が通りやすいのはもちろんですが、借入の条件（金利や上限額）なども、自己資金の厚みにより変化する場合があります。

融資審査は、次の手順にて進められます。

それぞれのプロセスについて、順番に説明していきます。

1.事前相談・面談

最初に融資に向けて事前相談をしますが、相談先は大きく分けて二つのパターンが考えられます。まず、不動産会社の紹介による金融機関の利用や、金融機関と不動産会社の提携ローンを活用する場合は、不動産会社に相談します。

改めて金融機関との面談が設けられるケースもありますが、申し込みまで不動産会社がサポートするケースも少なくありません。

自ら借入先を見つけるときは、金融機関に相談します。金融機関に店舗があれば、店舗を訪れて面談するのが一般的です。ネット銀行やオンライン環境が整った銀行では、電話やオンライン会議などで代替される場合もあります。

相談時には、購入予定の物件の情報や、審査の判断材料となる属性情報などのヒアリングを受けます。この段階で簡単な審査を行い、通過の余地があるか、自己資金がどのくらいあれば審査通過の余地があるかを判断する金融機関もあります。

2.申し込み手続き

金融機関が「審査通過の余地あり」と判断すると、申し込み手続きを進めます。銀行が用意した申し込み書類を記入して提出します。

また、本人確認書類や不動産に関する情報などの添付書類も合わせて出しましょう。書式や記入内容について不備がないよう心がけてください。万が一銀行から指摘があった場合には、速やかに正しい情報に修正しましょう。

3.審査開始

一通り書類提出が終われば、正式な審査が始まります。審査はスムーズなケースでも1週間〜数週間かかります。事前に審査スケジュールを確認して、不動産の購入手続きや引き渡しなどのタイミングと齟齬が出ないように注意しましょう。

状況により追加のヒアリングや書類提出を求められる場合もあります。そのときには、指示に従って速やかに対応しましょう。

審査結果では、融資の可否に加えて、融資上限額や金利水準などの提示が行われます。もし上限額が希望に満たない場合は、自己資金を積み増して投資を実行するか、その段階で一旦取りやめとするかを判断しましょう。

4.融資決定・契約

審査に通り、融資条件に納得できるなら、ローンの契約に進みます。ローンの契約においては、主に「金銭消費貸借契約（ローン契約）」「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」「団体信用生命保険の契約」を締結します。いずれの契約書類も金融機関が用意してくれるので、指示に従って氏名などの情報の記入や捺印を進めましょう。

契約手続きは、銀行の店舗で実施するケースが多いです。ただし、ネット銀行や遠方の地銀を利用する場合などには、オンラインでの契約対応が可能なケースもあります。

5.融資の実行

融資の最終的な実行は、物件購入と同時に進められます。不動産投資ローンでは、基本的に購入物件まで指定して手続きを進めるので、何らかの理由で不動産購入ができなくなった場合は、融資も実行されません。

物件購入が無事完了したら、あらかじめ契約した内容にしたがって、借入金が指定口座に振り込まれて、以後の返済がスタートします。

ローンを活用して不動産投資を検討するなら、ローンの審査条件や手続きの進め方を正しく理解しましょう。特に審査結果により不動産投資自体の可否や、購入できる物件の規模、必要な自己資金額が変わってきます。

不動産投資の方向性にも大きな影響を与えるため、自分の場合どの程度の借入が見込まれるのか整理しておく必要があります。また、審査で重視するポイントは金融機関によっても異なります。自分の属性や購入予定の物件において、審査を有利に進められる金融機関を探すのも重要です。

ローン手続きには多くのプロセスがあり、契約まで一定の時間がかかります。不動産購入の手続きと齟齬が生じないよう、不動産会社と連携して、手続きをスムーズに進めましょう。