大阪でアパート投資をするメリットと注意点、おすすめエリアも紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

大阪は首都圏に次ぐ日本の経済の中心地で、不動産投資において魅力的な選択肢のひとつです。人口密集地でありながら、首都圏と比べれば価格は安く、個人でもアパート投資を検討しやすい地域といえます。

一方で災害リスクや、エリアによっては人口減少が始まっている点などには注意が必要です。今回は大阪でのアパート投資のメリットと注意点、おすすめエリアについてまとめました。

大阪でのアパート投資における主なメリットは次の通りです。

これらのポイントに魅力を感じる方は、大阪でのアパート経営を考えてみましょう。

全国対比では人口減少が緩やか

少子高齢化が進む日本において、大阪は相対的に人口減少がまだ緩やかな地域です。こちらは2000年の人口100としたときの、全国と大阪の人口減少率の比較です。

全国と大阪府の人口減少率の比較

人口は、賃貸需要を維持する上で重要な要素の一つです。大阪府全体の人口では、2000年対比で微減となっていますが、立地選びを工夫すれば、人口がさらに減りにくい地域で堅実なアパート経営ができます。

首都圏と比べて安い不動産価格と高い利回り

大阪は、首都圏と比べるとアパート価格が低く、利回りは高い傾向にあります。たとえば、アパートの成約価格は次の通りです。

首都圏・関西圏のアパート価格の推移

首都圏も関西圏も不動産価格は力強く上昇していますが、一貫して首都圏よりも関西圏の方が安いのが特徴です。2023年時点ではおよそ1,923万円の価格差がありました。価格が安ければ、相対的に自己資金や借入額を抑えて投資ができるため、個人投資家にとっては投資にチャレンジしやすくなるでしょう。

また、利回りについては、逆に関西圏の方が高水準です。

首都圏と関西圏の利回り推移

利回りで見ると、関西圏は首都圏より1.2%ほど高水準です。これらのデータを基にすると、大阪の方が価格を抑えつつも収益率のよい投資を追求しやすいといえます。

再開発による不動産価値の向上

大阪市内では、再開発プロジェクトが複数進行中で、これに伴い不動産価値の向上が期待されています。特に、梅田や北区、中央区などの再開発エリアでは、商業施設やインフラが充実することで、将来的な賃貸需要の増加や物件の価値上昇が見込めます。

大阪駅の北側の「うめきた」エリアでは、自然と都市が調和した新たな街作りを進めています。また、中之島エリアでは「未来医療国際拠点・中之島クロス」が開業して産学・医療の連携の拠点となりました。

大阪万博を見据えた開発が一巡しつつあるものの、引き続き大阪の中心地では再開発が散発的に進められています。また、大阪へのリニア延伸に向けた動きが本格化してくれば、さらにもう一段再開発が加速する可能性もあるでしょう。

不動産投資と再開発を結びつけて考えるときには、再開発による効果が一過性のものに終わるリスクがある点について注意が必要です。その点で考えると。大阪の場合は、中長期的に開発・街の魅力や価値向上が期待できる点が魅力といえます。

大阪でのアパート投資におけるデメリット・注意点は次の通りです。

それぞれのリスクを理解した上で、不動産投資の検討を進めましょう。

災害リスクへの備え

大阪では地震リスクに加え、台風や豪雨による水害リスクも無視できません。地震への備えとしては、まず建物の構造や地盤などに気を配り、震災の被害を受けにくい物件での不動産経営を心がけましょう。

大阪は都心部が淀川流域となっていて低地が多く、豪雨の際には氾濫・浸水などの被害を受けるリスクがあります。ハザードマップを確認し、災害リスクに備えた対策を講じることが重要です。

特に都心部を選択する場合、水害リスクが一定程度存在する土地を選ばざるを得ないケースも想定されます。一般に火災保険は水害も保険適用となるため、適切な火災保険への加入も有効な対策の一つです。

地域ごとの賃貸市場の変動

大阪市内でも、エリアによって賃貸市場の動向は大きく異なります。たとえば人口に着目すると、都心部の区は当面ゆるやかな人口増加が期待できます。一方で、区や大阪市外においては、今後数十パーセントの人口減少が想定される地域もあるので注意が必要です。

大阪府内の市・区の2020年～2050年の人口増減率上位・下位5自治体

北区や中央区、西区などは2050年時点で2020年よりも人口が増加している見通しであるのに対して、下位の自治体は人口の減少率が30%を超えています。

一口に大阪といっても、自治体によって将来の人口動態は大きく異なります。立地選びにこだわって、将来にわたって人口増加が期待できる場所でのアパート経営を心がけましょう。

規制変更や対応にかかるコスト

自治体によって独自の規制があり、アパート経営における追加コストとなる可能性があるため注意しましょう。例えば、大阪市では「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」があり、ワンルーム形式の集合住宅について間取りの広さや駐車・駐輪設備などに関する規制が課せられています。

規制対応のために追加的に費用がかかる可能性がある点に注意が必要です。もし将来、規制が強化されたときには、規制対応のために追加的なコストがかかる可能性もあります。

大阪でアパート投資をするうえでの、おすすめのエリアを4つ紹介します。

立地選びに迷ったら、まずはこれらの区での投資を検討してみましょう。

北区

北区は大阪の中心地で、梅田を中心にオフィスや商業施設が集積しています。交通アクセスが非常に良く、JRや地下鉄、私鉄の複数の路線が利用可能で、ビジネス需要が高いエリアです。「うめきた(大阪駅北地区）プロジェクト」により、ますます資産価値の向上が期待できる点でも魅力的といえます。

地方から来た単身者や学生などの安定した需要がみこめます。今後の人口見通しでは、当面の人口増加が想定されています。

中央区

中央区は、大阪の歴史や文化が色濃く残るエリアです。東側には大阪城があり、観光客にも人気の地域です。また、心斎橋や難波などいわゆる「ミナミ」と呼ばれる商業エリアが含まれており、ショッピングや飲食の需要も高い地域です。

交通の便が良く人気エリアであるため、賃料相場も相対的に高く、毎月のキャッシュフロー重視の投資にも適しています。

淀川区

淀川区は、大阪市北部に位置し、新大阪駅があることから交通の利便性が非常に高いエリアです。新幹線・在来線・地下鉄が集積する新大阪周辺は、利便性の高さから人気があります。大手企業の拠点も多く立ち並んでいて、周辺は安定した需要が期待できます。

また、新大阪駅はリニアの終着点となる予定です。今後延伸が本格化したときには、再開発によるさらなる資産価値の向上も想定されるでしょう。現時点では北区や中央区に比べると物件価格を抑えられる場合も多く、利回りを追求する上でも適したエリアです。

住吉区

住吉区は、大阪市南部に位置し、落ち着いた住宅街が広がるエリアです。天王寺区や阿倍野区にも近く都心部からやや離れた地域としては交通アクセスも良好です。

単身向けだけでなく、ファミリー層の間取りも備わったアパート投資にチャレンジする上で適しています。教育施設や公園が多く、住環境が整っているため、ファミリー層の安定した居住需要が期待できるでしょう。閑静な住宅地が広がり、治安が良いのも特徴です。

大阪でのアパート投資は、首都圏に比べて物件価格が安く、高い利回りが期待できる魅力的な市場です。再開発が散発的に進められていて、資産価値のさらなる向上が期待できる地域もあります。一方で水害をはじめとした災害リスクには注意しましょう。

エリアによっては人口減少が進むリスクがある点を踏まえて、立地選びに気を配ることも大切です。エリア選びに悩むなら、今回紹介した区から自分の投資スタイルに合った地域を選ぶのも一つの方法といえます。