【不動産投資】関西に狙い目エリアはある?　阪神間人気エリアの中の穴場「阪神国道・今津」とは | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資の際、物件の立地はもっとも重要なポイントのひとつであることはいうまでもありません。少しでも都心エリアで、駅近で、人気エリアで・・・となると、自ずと価格は高くなっていきます。

関西エリアでは大阪市内、特に梅田や難波といった市街地は人気エリアですがそれなりの価格になります。他に関西で人気のエリアは阪神間ですが、狙い目のエリア、駅はあるでしょうか。

阪神間で人気エリアといえば西宮市があります。大阪梅田と神戸の中間に位置し、どちらも電車で15分程度で行けます。

西宮北口について

いい部屋ネット調べによると、2024年の［関西版］住みたい街（駅）ランキング住みたい街ランキング2024 駅ランキング ＜関西版で
１位は梅田［梅田・大阪梅田（阪急神戸線／阪神本線）・大阪・北新地・西梅田・東梅田を統合］
２位は神戸三宮［三ノ宮・神戸三宮（阪急神戸線／阪神本線／神戸高速鉄道東西線）・三宮・花時計前を統合］
３位は西宮北口（阪急神戸線）
４位は京都（ＪＲ東海道本線）
となっています。
関西で最大の都市はいうまでもなく大阪市で、人口もオフィスもショッピング施設も集中しています。大阪市内では他になんばや天王寺などとお馴染みの地名がランクインしています。しかし価格的には買うにしても借りるにしても高くなります。

3位の西宮北口エリアは、「ニシキタ」の愛称で親しまれ、関西で最も住みたい街の一つとして人気を集めています。
なぜ西宮北口が人気なのか？というと、

すでに西宮北口は人気エリアとして認知され、マンションなども多く建てられています。 大阪のベッドタウンとして西宮市はお隣りの芦屋市と並んで1.2を争う人気エリアといっていいでしょう。住みたい街（自治体）トップは、６年連続で兵庫県西宮市です。
９位には西宮駅（ＪＲ東海道本線）、１０位には芦屋駅（ＪＲ東海道本線）がランクインしています。

西宮市の人口動態

西宮市の公式HPによると、令和5年中における西宮市の人口増減数は△202人で、前年から引き続き人口減少となっていますが、極めて緩やかです。
自然増減数〔出生数－死亡数〕は△1,331人となり、平成30年以降6年連続での自然減となりました。出生数は前年より41人減少し、死亡数は69人減少しました。
社会増減数〔転入者数－転出者数〕は転入21,532人、転出20,403人で1,129人の転入超過で4年連続での転入超過となりました。転入者数は前年より98人増加し、転出者数は270人減少しました。
人口増減数を自然増減と社会増減に分けてみると、自然増減数が△1,331 人、社会増減数が1,129人となり、自然増減数が社会増減数を上回りました。

西宮市には主要鉄道路線として阪急電鉄、JR、阪神電車の3路線があり、どれも梅田駅には1本で行けますが、難波に繋がっているのは阪神電車だけです。
西宮北口からは、阪急電鉄今津線で2駅の阪神電車の今津駅で乗り換えることで難波へ行けます。

西宮市の人口動態

阪急電鉄今津線にある阪神国道駅は、兵庫県西宮市津門大塚町に位置する高架駅です。駅名はかつて阪神国道と呼ばれていた国道2号線に由来しており、一見阪神電車の駅のように思われることもありますが、阪急電鉄の駅で南側で阪神国道と交差しています。周辺はもともと工業地帯でしたが、工場が撤去され、広い住宅地となりました。

阪急電鉄今津線は普通各駅停車のみの運行で、今まではあまり人気があるとはいえない路線でした。実際、阪神国道駅の乗降者は3,830人（2023年通年平均）と、阪急電鉄全駅の中で最も利用客が少ない駅として知られています。
参考：https://www.hankyu.co.jp/station/passenger/index.html

阪神国道駅は、阪急今津線西宮北口駅の隣駅で、電車で1駅約1分。西宮北口駅で阪急神戸線に乗り換えられ、神戸にも大阪にもアクセスでき、阪急宝塚線で宝塚や伊丹をはじめ兵庫県北部方面へもアクセスできます。400mほど歩けばJR西宮駅も利用可能です。しかし、全長1.8キロ、今津駅から西宮北口駅まで3分という今津線の中間に位置しており、前述のように利用客が少ない駅のため、一時は廃止のうわさも出ていたほどです。
そんなロケーションの阪神国道駅ですが、今後狙い目の駅になる可能性が2つあります。

ひとつは、阪神電車の今津とほぼ同じエリアに含まれることです。阪神国道駅と今津駅との距離はおよそ600mしか離れておらず、電車は1分で到着します。しかも阪神国道駅の北側はすぐにJRの線路が走り、その北側は西宮北口駅エリアになるため、阪神国道駅の駅近エリアはすなわち阪神電車の今津駅にも近くなります。阪神は梅田だけでなく難波にも直接行けるという利便性があり、実はかなりポテンシャルが高いことが分かります。加えてJRの西宮駅も徒歩圏内という最強立地なのです。これは路線を使い分けることができるという贅沢なロケーションといえます。大阪方面にも神戸方面にも通勤や通学で使う人ならよく分かるように、運行トラブルなどで電車が止まっているときに力を発揮します。

※阪急今津線・阪神国道駅と今津駅、さらにJR西宮駅との位置関係。この三角形内は3つの駅を使える最強立地

「住みたい街ランキング」では西宮北口駅に隠れてランキングから外れている阪神国道駅や今津駅は、実はかなり住みやすいエリアであることがわかります。西宮北口駅直結の「阪急西宮ガーデンズ」にも3分ほどで行ける立地なのです。

もうひとつは、阪神国道駅の駅前に広がっていた「アサヒビール西宮工場」跡地に「県立西宮総合医療センター」の建設が進められていることです。「県立西宮総合医療センター」は県立西宮病院と市立中央病院の統合で令和8（2026）年度のオープンを予定している巨大総合病院です。乗降客数は一気に増えることになるでしょう。

賃貸ニーズなどについて

西宮市の空室率は13.9％と、兵庫県内主要市町村の中でも芦屋市に次いで低い数値です。

西宮市の地 域 別 アウトラインによりますと、阪神国道駅・今津駅が含まれる「本庁南東地域」（市内の行政エリア）は共同住宅の比率が7割程度、単独世帯の比率が4割程度、賃貸住宅の比率が5割程度となっています。
地域の人口は、令和7年頃までおおむね横ばいで推移し、その後は徐々に減少する見込みです。生産年齢人口の割合は西宮全市より高く推移しています。
不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」によれば、西宮市で賃貸物件を探すユーザーの間取りニーズは、
「ワンルーム・1K・1DK」が35.8％
「1LDK・2Ｋ・2DK」が25％
「2LDK・3Ｋ・3DK」が21.9％
となっています。ファミリー世帯よりは単身者およびカップルの需要が高いようです。

阪神国道駅のマンション・アパート・一戸建ての家賃相場では、
ワンルーム 4.94万円
1K 7.72万円
など、平均は7.51万円とやや高めです。西宮北口の6.59万円と比べても高く、地価の割に高い家賃設定となっていることが分かります。
今津駅のマンション・アパート・一戸建ての家賃相場は平均5.1万円です。

「県立西宮総合医療センター」がオープンする2026年以降は、より幅広い賃貸ニーズが生まれるでしょう。
現時点で乗降客数が少なく各駅停車しか止まらない駅だからこその狙い目です。