不動産投資における「火災リスクと対策」とは　 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

堅実な不動産投資を行ううえでは、災害リスクに対して適切に対処することが大切です。不動産に大きな被害を及ぼす恐れのある災害の一つとして「火災」があります。

火災で物件を消失すれば、住民への深刻な被害が懸念されるほか、オーナーも大きな損失を被るでしょう。

あらかじめ火災保険に加入するなど、適切な対策を施しておきましょう。今回の記事では、火災リスクの対処について解説します。堅実な不動産投資を実現するために、ぜひ参考にしてください。

火災は、全国で年間3～5万件程度発生している災害です。ひとたび火災が起きれば、当面は賃料収入が途絶えるうえ、再建・修繕のコストもかかります。万が一オーナーの過失が原因で住民に被害がおよべば、損害賠償を請求されるリスクもあります。

火災の発生件数の推移

火災の発生件数は近年減少傾向にありますが、それでも下のグラフのとおり年間3万件以上発生している状況です。

出所：令和５年版 消防白書概要

火災は不動産に深刻なダメージをもたらす恐れが大きい災害です。全国で多くの火災が発生している事実を踏まえ、適切な対策を取っておきましょう。

火災はどのようにして起きるか

火災の発生原因は、大まかに分けて次のように整理されます。

自身の物件から出火した火災だけでなく、周辺の物件から延焼するケースもあります。また、地震の際には多くの建物が燃える大規模火災に発展する場合もあります。

自身の物件からの出火を防ぐ対策だけでは、火災リスクへの対処は不十分です。外的要因によって、火災の被害を受けるリスクがあることを認識しておきましょう。

火災は、大きく分けて次の3つの点で損害を引き起こす可能性があります。

それぞれの損害リスクについて、詳しくみていきましょう。

住めなくなることによる賃料収入の断絶

火災で建物が燃えれば、その物件はしばらく住めなくなる可能性が高いといえます。小火程度でも数区画がしばらく住めなくなります。万が一全焼すれば当面賃料収入はゼロになります。

ローンを借りていれば、物件が消失してもローン返済は続くため、物件が復旧するまで当面の間は赤字が続くでしょう。結果、当初の計画と比べて大幅に収支が悪化する要因となります。

建て替えや修繕によるコスト負担

火災によって焼けてしまった物件に、再び人が住めるようにするためには、修繕や建て替えが必要になります。部分的な焼失であれば修繕でこと足りる可能性もありますが、全焼した場合は建物丸ごと建て替えが必要です。

アパート・マンションの立て直しは、安価でも数百万円程度、高ければ数千万円以上の出費となります。修繕・建て替えコストにより、収益確保は一段と難しくなるでしょう。

管理上の過失にともなう賠償リスク

建物管理体制の不備や放置したモノなどが原因で火災が起こり、さらに住民に被害が及べば、損害賠償を請求されるリスクがあります。

平時に適切に管理されていれば、火災により住民に被害が及んでもオーナーへの賠償責任は生じません。しかし「適切に管理されているか」どうかは、しばしば微妙な判断を迫られます。オーナーおよび管理会社が適切に対応していたつもりでも、思わぬ形で過失認定されて、損害賠償請求に至る可能性もあるでしょう。損害賠償はまとまった金銭支払いが発生するため、不動産投資による損失を拡大させる原因となります。

火災による損失リスクを踏まえると、次の3つの対策をもれなくとるのが大切です。

これら3つの対策を同時に取れば、火災により実害を受けるリスクを減らせるでしょう。

耐火性の強い物件へ投資する

燃えにくい建物で不動産経営を行うのが、有効な対策のひとつとなります。近年の建物は、耐火性に優れた物件が増えています。鉄筋コンクリートやレンガ、鉄骨構造の物件は、使用している建材の多くが不燃性のため、耐火性に優れるのが特徴です。

また、木造でも、近年は特殊加工により燃えにくい素材を使用した物件が増えています。建物自体の耐火性が高ければ、まず近隣からの延焼や災害による火災などのリスクを減らし、さらに被害の規模も抑えられます。自身の物件の住民が原因となる火災リスクも、小さくなるでしょう。

火災リスクの低い立地を選ぶ

ハザードマップや国土交通省が今年から運用している「不動産情報ライブラリ」を参考に、火災リスクの低い地域で不動産投資を行うのも一案です。

一般に住宅が密集していて、さらに木造物件が多い、築年数が経過した物件が多い地域は、火災のリスクが高いといえます。そのため、近隣住宅からの延焼による被害が懸念されます。ほどよく近隣の建物との距離が保たれていれば、延焼のリスクが小さくて安心です。

物件の所在地が防火地域や準防火地域に指定されていれば耐火性能の高い物件が多く、たとえ住宅密集地でも、火災のリスクは相対的におさえられます。

保険に加入する

どのように対処しても、火災の発生リスクをゼロにすることはできません。保険に加入して、火災がおきてしまったときの損害を抑制する対策も重要です。火災による損害リスクを踏まえると、主に次の保険に加入しておくのが一案です。

一般に火災が発生したときに、被害額が補償されるのが火災保険です。火災から復旧するための費用が保険で賄われるため、損害を抑えられるでしょう。なお、火災保険は一般に地震にともなう火災は補償されません。そのため、別途地震保険に加入しておくのが有効です。

さらに、想定外に損害賠償を求められたときに、賠償額を補填してもらえるのが施設賠償責任保険です。想定外の賠償リスクに対処するうえで、有効な保険となります。

火災の発生リスクを完全にゼロにするのは困難なので、保険を活用して万が一のときのダメージを抑えるのが有効な対策となります。

火災は、建物の構造や立地選びなどを工夫すれば、発生リスクを大きく抑制できます。一方でリスクを完全にゼロにするのは困難なため、保険加入により万が一のときの損失を抑えるのも有効です。

火災を引き起こさないための対策、損害を抑える対策、二つの対策を重ね合わせて、火災リスクを最小化しましょう。全国で年間数万件発生している火災は、いつ自分の物件でおきてもおかしくありません。投資において致命的な損害を被ることのないよう、あらかじめ対策を施しておきましょう。