不動産投資で注意すべき「災害リスク」と対策方法とは | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、中でも災害リスクへの対処は重要です。災害は、ときに居住者と物件所有者の双方に重大な被害をもたらすリスクがあります。長期で堅実な不動産投資を続けるためには、災害リスクへの対策を怠るわけにはいきません。

今回の記事では不動産投資で注意すべき主な災害リスクと、基本的な対策について紹介します。

不動産投資に大きな損害をおよぼす可能性のある、災害リスクは次のとおりです。

それぞれの災害について、詳しく紹介します。

地震

複数のプレートの境目に位置する日本は、世界で見ても地震の多い地域です。不動産を保有するときには、地震への備えが欠かせません。平成に入ってからでも、阪神・淡路大震災、東日本大震災、能登半島地震などたびたび大きな被害を及ぼす震災が発生しています。

地震はまず、揺れによる建物や室内設備の倒壊といった直接的な被害が懸念されます。入居者への被害が発生する可能性がありますし、修繕や建て替えなどで不動産投資においても大きな損害となります。

さらに、地震の際にはこの後紹介する津波・液状化・火災といった災害が複合的に発生する場合があります。築年数の浅い物件は揺れに対する耐久性の高い建物も増えています。その分、地震の後に付随して発生する災害への対処も重要となるでしょう。

津波

外的要因によって、通常では想定されない高い波が一気に押し寄せる現象です。日本では東日本大震災後の津波で甚大な被害がでました。日本国内の地震だけでなく、海外の地震が原因となって日本に津波が到達するケースもあります。また、相対的にレア

ケースではありますが、海底の地盤変動が津波の原因となることもあります。

津波が建物に到達すると、少なくとも1階部分が水浸しになり、当面は使用できなくなります。さらに被害が大きくなると建物を根こそぎ持っていかれるため、建物が全損してしまうのです。居住者の避難が遅れてしまえば、人的被害も重大なものになるでしょう。

少なくとも現代技術では、津波の被害を建物の構造などで被害を抑えるのは困難です。そのため、津波が到達しにくい地域に物件を保有するのが、有効な対策の一つとなります。

液状化

液状化は、主に地震が原因で二次的に発生する災害のひとつです。埋め立て地などもともと地盤が軟弱な地域において、地震によるショックで地中の水分と土が分離してしまう現象をさします。地面が泥状上になって、そのうえにある建物が一気に沈下してしまいます。

一度発生すると、建物を水平に戻すか、最悪のケースでは建て替えが必要になります。液状化が繰り返されないためには、土壌対策も必要になるため、しばしば不動産保有者にとって大きな損害額となりがちです。

火災

建物に火がついて焼けてしまう災害です。自分が所有する物件から出火するケースのほか、近隣の建物から延焼して被害を受けるケースもあります。居住者には、やけどや所有物の消失といった被害が発生します。

また、所有者は建物の修繕や建て替えなどが必要になるため、金銭面でも大きな負担となってしまいます。火災のリスクをゼロにするのは困難ですが、物件・立地選びや保険加入で対策が可能な災害です。

暴風雨・台風・水害

日本は台風などによる暴風雨のリスクが高い地域です。短時間に大雨が降ると、近隣の河川が氾濫して水害に至るリスクがあります。また、下水道の許容量を超えて水道設備が使用不可能になるケースも発生しています。

風災の方では、外からの飛来物の衝突による物件への破損、逆に自分の物件の設備や外壁などの破損や破片が他の敷地・道路などへ飛んでしまう被害にも注意が必要です。

土砂崩れ

土砂崩れは、崖や急な坂の土地において土砂が下方へ一気に流れでる災害です。斜面上やふもとに建物があると、土砂が室内に流れ込んだり、土砂に建物が流されたりして甚大な被害となる場合があります。

被害に遭うと、土砂の除去や土壌の整備、建て替えなどの対応が必要となります。また、居住者が大きな被害を被るケースも少なくありません。土砂崩れは、発生リスクの高い場所が限定される災害のひとつなので、立地選びでリスクを抑えるのが基本です。

個別の災害への対策については、あらためて各災害に焦点を当てた記事にて解説しますが、基本的に災害への対策は次の3つの方法に集約されます。

総合的な災害リスクの高さや、注意が必要な災害のリスクは、立地によって大きく異なります。たとえば沿岸部であれば津波のリスクが高いといえます。河川に近い低地であれば水害のリスクがあるでしょう。住宅密集地で周囲に木造物件が多ければ、火災リスクに留意が必要です。

現代では、自治体それぞれが各地域の災害リスクについてまとめた「ハザードマップ」を公開しています。また、国土交通省が2024年にリリースした「不動産情報ライブラリ 」では、各自治体から収集した情報をもとに、全国各地の災害リスクを確認できます。

こうした情報ソースを活用して、災害リスクの低い立地の物件を選ぶのが有効な対策です。また、物件所有を考えている地域の災害リスクを認識して、対策を立てるのに役立てましょう。

物件の構造での対策

物件の耐久性を高めることで、災害リスクを減らせます。特に有効性を発揮するのが地震です。日本は震災が多い分、耐震性の高い建物が普及しています。

最近の物件であれば、震度7クラスの地震でも倒壊のリスクがほとんどない建物も少なくありません。また、火災は外壁や構造の耐火性を高めれば被害を軽減できるでしょう。

1階の床を高めに設置することにより、水害のダメージを避けることもできます。最近では、蓄電池と太陽光発電の設置により、停電時でも電気を使用できるよう対策を施した物件もみられます。

保険加入での対策

万が一被災しても不動産経営を継続するためには、金銭面での対策も重要です。保険に加入すれば、被災時には保険金が下りるため、修繕や建て替えによるダメージを軽減できるでしょう。不動産経営者がまず加入しておくべき保険は火災保険と地震保険です。

火災保険は、文字通り火災による被害が発生したときに、設定額や損害に応じた保険金が下ります。また、個別の補償範囲は商品により異なりますが、多くの商品が水害も補償範囲としています。床上浸水が発生したときなどに保険金が下りるため、水害対策としても有効です。

地震保険は地震が発生した際に保険金が下りるものです。火災保険は、地震に付随して発生した火災や水害による被害は補償されません。地震による直接的な被害と、2次的に発生する災害の双方に備えるためには、地震保険に加入しておく必要があります。

そのほか、被災により家賃収入が得られなくなったときに補償してくれる、家賃補償保険という保険商品もあります。災害リスクや想定される損害額と保険料の両面を比較したうえで、堅実な不動産経営に有効な保険に加入しましょう。

災害が発生すると、最悪のケースでは建物を完全に失い、建て替えなどの対応が必要になります。建て替えが完了するまで賃料収入が途絶えるうえ、建て替えにまとまった費用が必要です。

安定して賃料収入を獲得できていた方も、たちまち窮地に陥るリスクがあります。まずは、立地や物件構造の工夫などで災害リスクを回避するのが大切です。

そして回避しきれないリスクは保険加入により金銭面での対策を打ちましょう。一つの物件で長期で安定した経営を続けるためには、災害リスクの回避と対策が必須要件の一つです。今回の記事を参考に災害リスクに対処し、堅実な不動産経営を実現しましょう。