不動産投資で複数物件へ規模を拡大するときのポイント、考え方を解説 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資の規模に対する考え方は、人により異なります。1棟で堅実な経営を進める方もいれば、可能な限り所有物件を増やして規模を拡大させる方もいます。

所有物件をスムーズに増やすうえでは、1棟目の投資戦略が重要になるため、投資を始める前から大まかな方向性や計画を立てておいたほうがよいでしょう。今回の記事では、複数棟所有への規模拡大を考える上でのポイントを紹介します。

複数棟のアパートやマンションで不動産投資を行うメリットは、大きく分けて次の3つです。

一つ目は所有物件の数に比例して、毎月の賃料収入が拡大することです。1棟の不動産から得られる賃料収入は、満室時の家賃×室数が上限です。所有物件数を増やせば、家賃収入も大幅に増加できます。

不動産でしばしば注目される節税効果も、物件数が多くなれば大きくなります。たとえば減価償却費は、物件価格に償却率を掛けた金額で計算されます。1棟から計上できる減価償却費には限りがありますが、物件数を増やせばそれぞれの物件で経費計上ができるため、計上額が増えて所得税の圧縮効果も拡大します。

また二つの物件を異なる地域に保有すれば、リスク分散効果も高まるでしょう。1棟所有では、その地域で大規模災害が起きたときに収入が大きく減ったり、大きな損害を受けたりします。地域の賃貸需要が減退して、空室が発生するリスクもあるでしょう。

複数物件を異なる地域に所有しておけば、一方の経営状況が悪化しても、他物件の賃料収入が補ってダメージを抑えられる可能性があります。

複数物件での投資を考えるうえでは、次の流れで自分なりの投資方針を立てましょう。

それぞれのプロセスについて、詳しく紹介します。

1棟目を購入する前に大まかな方針を立てておく

複数物件への規模拡大を目指すかどうかは、実は1棟目を購入する段階で方針を固めておくのが望ましいといえます。2棟目以降を購入する可能性があるかどうかで、1棟目に適した物件の性質が変わる可能性があるからです。

もし、基本的に1棟だけで運営していく方針なら、1棟目に自己資金を全力で拠出できます。追加借入れの余地を気にする必要がないため、ローンを積極的に活用して規模の大きな物件を手に入れられます。

一方で、近い将来に2棟目を購入するなら、自己資金に余力を残して2棟目に当てる必要があります。2棟目でもローンを活用する予定なら、1棟目の購入で与信枠を使い切らないように配慮が必要です。

基本的には、1棟目で相対的に小規模な物件の購入を検討せざるを得ない方が多いでしょう。また、1棟目の賃料収入を2棟目の自己資金に充てる予定があるなら、収益性に一段とこだわって物件選びをしなければなりません。

資金計画を立てる

複数物件の購入に向けて、資金計画を立てていきましょう。1棟でも個人にとっては大きな出費となりますが、2棟となれば一段と資金が必要になります。1棟目の投資開始、2棟目の投資開始、その後完済までの収支および資金の計画を綿密に立てて投資を実行しましょう。

複数物件を所有するとなれば、一般に月々のローン返済額が増大します。将来のメンテナンスや大規模修繕のコストも高くなります。

もし物件を保有したまま寿命を迎えて相続すれば、まとまった相続税が発生する可能性も高まるでしょう。子孫に相続するのか、はたまたどこかのタイミングで売却するのかも、あらかじめ検討しておかなければなりません。

複数物件で不動産投資を行うときには、より一層慎重に資金計画を立てて、投資を実行していく必要があるのです。

手元資金の蓄積を進める

1棟目を購入したあと、2棟目購入に向けては手元資金の蓄積を進めていきます。2棟目を購入する際に、自己資金が潤沢な方が望ましいのは言うまでもありません。

その方が、大きな規模の物件を購入する余地が生まれます。また、同じ物件なら、自己資金が多いほど借入額を抑えて、堅実なアパート経営が可能です。

1棟目の投資で獲得した賃料収入を積極的に貯めて、2棟目の購入資金に充てましょう。1棟目を購入して一定期間が経過すると、大規模修繕などでまとまった資金が必要になります。修繕費用を別途確保しておくか、大規模修繕の実施時期まで猶予がある段階で2棟目購入に踏み出すのが望ましいといえます。

物件探しでは立地などの分散を意識

複数物件を所有するなら、異なる地域に所有してリスク分散を図るのが望ましいといえます。異なる地域に所有することにより、災害や賃貸需要の減退などによる共倒れを予防可能です。

下見や契約などにおいて遠方での対応が可能なら、東京?大阪など互いに異なる地域に複数棟を所有するのが望ましいといえます。

同じエリアに所有するときも、せめて沿線の路線は変える、同じ災害リスクが高い地域は避けるなど、二つの物件が同時に窮地に立たされることの無いよう、立地を選びを工夫すると良いでしょう。

融資先を探す

複数物件を所有するときには、審査を通過して融資を受けるハードルが高くなる可能性があります。融資先については根気強く探す必要があるでしょう。

なぜなら2棟目以降のローン審査における着眼点は、金融機関によって異なるからです。1棟目同様に、本人の与信枠を最重要視するケースのほか、保有物件の資産価値や収益性、手元資金の厚みなどを重視する金融機関も少なくありません。自分の置かれた状況を踏まえて、審査を有利に進められる金融機関を探すのも、複数物件への規模拡大を実現させるうえでのポイントです。

なお、大手の不動産会社では、リレーションの強い金融機関で提携ローンなどを利用できる場合もあります。個人投資家が物件数を増やすときに、スムーズに融資契約を進められる可能性もあるので、活用するのも一案です。

確定申告の方法を検討する

晴れて2棟目の物件所有が実現したら、確定申告の方法を検討しましょう。1棟目の規模にもよりますが、2棟目を購入すると多くの方が「5棟/10室」が目安とされる「事業的規模」に到達します。事業的規模に到達した場合、青色確定申告を活用することで税額控除額が最大65万円まで拡大します。

青色確定申告は複式簿記での記帳や貸借対照表・損益計算書の作成など、白色確定申告と比べて手間がかかります。税額控除のインセンティブが拡大するタイミング、すなわち不動産投資の規模が事業的規模に到達したときに移行を検討する方が多いのです。

青色の確定申告書は経理や税務の専門知識なしに作成するのは難しいため、基本的な部分を学んだ上で導入しましょう。どうしても自分で対応する時間が取れない方は、税理士などに依頼するのも一案です。

不動産は、その構造上ひとつの物件から得られる賃料収入に限りがあります。そのため、月々の収益を大きく拡大したいなら、複数物件を所有するのが有効な手段です。

複数物件を所有するためにはより多くの自己資金が必要となり、借入額も増える可能性が高いといえます。投資規模の拡大を目指す可能性があるかどうかは、1棟目を購入する段階から検討しておくのがよいでしょう。

2棟目以降のローンに対するスタンスや、審査の着眼点は金融機関によりさまざまです。不動産会社とも相談しながら、審査をスムーズに進められる金融機関を探しましょう。