区分・ワンルームマンションとREITの特徴とは　低予算から始められる投資方法を比較 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

まずは、区分・ワンルームマンションのREITをまとめました。それぞれの違いを正しくおさえておきましょう。

区分・ワンルームマンション投資とは？

区分・ワンルームマンション投資とは、マンションの区画のひとつを所有して賃貸物件として貸し出す投資方法です。厳密には「ワンルームマンション」というと、そのうちワンルーム～1DKなど一区画がコンパクトな物件への投資を指すケースが多いです。区分マンション投資は、ワンルームだけでなくファミリー向けの物件へ投資する場合も含みます。

ひと区画を所有するだけなので、マンションやアパートを一棟購入するよりも低価格で投資できます。投資対象になるようなマンションは、しばしば東京都心部などの大都市圏にあります。好立地・高地価の物件であれば、資産価値を維持しやすいのも特徴です。

特に都市部の物件であれば、金融機関からの評価も得やすいといえます。そのため自己資金が少ない状態でも借入がしやすく、フルローンでの投資が可能なケースも少なくありません。

一方で、一区画だけで運営するため、必然的に一棟投資と比べて得られる賃料収入は限定的です。物件価格に対する借入率が高いと、賃料収入より返済額が多く毎月手出しが発生する可能性もあります。

REIT投資とは？

REIT投資とは、不動産へ投資する「REIT（不動産投資信託）」へ投資して間接的に不動産投資を行う方法です。REITは、不特定多数の投資家が出資した資金を、そのファンドのルールやガイドラインに基づいて多数の不動産に投資します。投資先から得た賃料や売買収益は、分配金として投資家に還元されます。

なお、日本で個人投資家が投資しやすい「J-REIT」については、東京証券取引所に上場しており、証券会社にて日本株に近い感覚で売買できます。

J-REITは1口単位で売買ができるため、手数料を無視すればREITの投資口価格（Webサイトなどでは便宜上「株価」と記載される場合もあります）が、そのまま最低投資金額となります。銘柄によって異なりますが数万円～数十万円で投資が可能です。

また、個人が現物で購入する場合は、ほとんどが住宅向け物件に限られますが、REITならホテル・商業施設・オフィスなどさまざまな物件にファンドを通じて投資できます。1銘柄購入するだけで複数の不動産へ分散投資が可能です。

なお、J-REITは株と同様に、取引所での売買価格がリアルタイムで変化します。そのため、ほかの不動産投資と異なり、価格変動しやすいのが特徴です。

最低投資金額

最低投資金額は、下限という意味では大きく変わらず、どちらも数万円程度から可能です。ただし、REITは数万円で有価証券を購入するのに対して、区分・ワンルームマンションは多くの場合1千万円以上する物件を、借入を利用して購入します。必要金額は同じ程度でも、購入対象の価格は大きく違います。

借入の利用

区分・ワンルームマンションは、特に自己資金を抑えて投資する場合は借入を利用するのが一般的です。物件の資産価値が長期にわたり維持されると判断されれば、物件価格のほとんどを借入でまかなえる可能性もあります。

対して、REITは基本的に借入を利用できません。自己資金の金額の範囲内で、購入可能な金額のREITを探すことになります。

インカムゲイン

区分・ワンルームマンションは、月々の賃料収入が収益の源泉です。しかし、借入額が大きいと、同時に毎月ローン返済が発生します。

物件価格に対する借入の比率にもよりますが、一区画からしか収入を得られない区分・ワンルームマンションでは、借入額が高くてほとんど手が残らない、むしろ手出しになるスキームも少なくありません。

REITについては、投資先から獲得した賃料収入や売買益が分配金として還元されます。REITは税制上の優遇を受けるためにその期で獲得した収益のほとんどを分配金として払い出すルールとなっているため、半期に一度安定した分配金収入が期待できます。

価格変動リスク

区分・ワンルームマンションは、株のように取引所の価格が出ているわけではありません。そのため、基本的には賃料収入をローン返済に充てながら、価格変動の影響を大きく受けずに済むように投資していきます。

これに対して、REITは取引所での売買価格がリアルタイムで表示され、損益も刻一刻と変わります。価格変動リスクが相対的に大きい投資といえるでしょう。

流動性

区分・ワンルームマンションは、購入時にはローンや登記などの契約が必要なため、時間がかかります。売却時も、仲介会社との手続きに時間がかかり、柔軟に売買できるものではありません。

これに対して、REITは証券取引所が開いている時間であればリアルタイムで取引できます。それ以外の時間帯でも、発注の手続きだけは済ませておける場合もあります。

売買するときの問い合わせ先

区分・ワンルームマンションへ投資するときには、基本的に不動産仲介会社や不動産投資会社に連絡します。投資物件を検索できるポータルサイトで物件探しをする場合も、めぼしい物件が見つかればこれらの会社に問い合わせます。

一方で、REITの売買において利用するのは証券会社です。投資先が不動産であっても、REITそれ自体は有価証券であるため、株や投資信託と同様に、証券会社を通じて取引所で流通しているREITを売買します。

区分・ワンルームマンションとREITはそれぞれのおすすめな人をまとめました。自分がどちらにあたるかを考えたうえで、自分にあった投資方法を選択しましょう。

区分・ワンルームマンションがおすすめな人

区分・ワンルームマンションは次のようなタイプの方におすすめです。

・長期投資をしたい人
・老後に賃料収入を期待する人

区分・ワンルームマンションは、長期で保有すると残債と売却時に期待できる収益の差が広がって投資収益が期待できます。

他方、当面は賃料収入のほとんどがローン返済に充てられるケースが多く、その間のキャッシュフローは期待しづらいのが特徴です。そのため、十年～数十年単位での投資を考えている方におすすめといえます。

ローン返済中はキャッシュフローが限定的ですが、返済が終わればこんどは賃料収入のほとんどが手元に入ります。たとえば老後を迎える頃にローン返済が終わるように調整すれば、完済後は月々の収入を補完する役割を果たすでしょう。

REITがおすすめな人

REITがおすすめな人は、次のようなタイプです。

・価格を見ながら柔軟に売買したい人
・目先のキャッシュフローを重視する人

REITは柔軟な売買が可能なため、市場環境や手元の資金状況をみながら投資ができます。不動産投資でありながら長期投資にこだわる必要がないのが、REITの特徴といえるでしょう。

また、REITは半年に一度分配金が手に入ります。区分・ワンルームマンションではローン完済までキャッシュフローを得にくい場合があるのに対して、REITは半年に一度ながら着実なキャッシュフローが期待できます。

今回は、少額でできる不動産投資の例として、区分・ワンルームマンションとREITを紹介しました。どちらも数万円～数十万円程度で投資が可能なので、会社員などでも始めやすい不動産投資です。

現物の物件である区分・ワンルームマンションと不動産へ投資するファンドであるREITには、それぞれ異なる特徴があります。今回の記事を参考に、自分の投資スタンスを踏まえて適した手法で投資しましょう。