不動産投資とREIT（リート）の違いは？　それぞれの特徴や投資手法を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資といえば、実際に物件を購入して賃料収入や物件の売買益を得る投資手法を指します。一方で、投資法人が運用する不動産からの受益権を証券にした「不動産投資信託（REIT、リート）」という有価証券があります。

日本の投資法人が運営していて東証に上場しているREITは「J-REIT」といい、株式と同じように売買可能です。REITを購入すれば、間接的ながら不動産への投資が可能です。現物への不動産投資とJ-REIT投資の違いを理解して、自分にあった投資方法を選びましょう。

単純に不動産投資というと、現実にある物件を購入し不動産経営を行って収入を得る手法を指すのが一般的です。プロが運用する場合は住宅はもちろん、工場、商業施設、ホテルや物流施設など多様な不動産が投資先となります。一方で、個人投資家の場合は次のような賃貸住宅を購入して経営するケースが多いでしょう。

アパートやマンションといった集合住宅では、1棟丸ごと購入する方法のほか、物件の中の1区画を購入する「区分投資」という方法もあります。後者の方が初期費用が少なく済むため、一般に投資のハードルは下がります。

不動産投資の収益源は①毎月得られる賃料収入と②物件の売買差益です。ただし、不動産価格の先行きを読むのは個人では難しい部分もあるため、初心者は①毎月の賃料収入を主な収益源として投資計画を立てるのが一般的です。

REITは日本語で「不動産投資信託」といいます。投資信託というのは、投資家から集めた資金を運用者がファンドのルールやガイドラインに基づいて多数の資産に分散投資するファンドの形式の一つです。REITは「不動産」とついていることからもわかるように、特に多数の不動産物件へ分散投資するタイプの投資信託を指します。

単に「REIT」といえば非上場のREITも含みますが、こちらはプロや富裕層向けの商品です。個人投資家が売買しやすいのは上場REITで、特に東証に上場しているREITを「J-REIT」といいます。

REITの一つ一つは「投資口」と表現します（ただし株と同じように売買できるため便宜上「株数」と表現するケースもみられます）。

投資口の保有数量に応じて、ファンドが運用する不動産から発生した賃料収入や売買益を受け取る権利が発生します。REIT保有者は定期的に不動産収益を原資とした分配金を受け取れるうえ、売却価格が購入時より上昇していれば売買差益の獲得も可能です。

それぞれの違いにフォーカスしながら、不動産投資とREIT投資の特徴をさらに詳しく見ていきましょう。

初期投資額

初期投資額は、個別銘柄や物件にもよりますが基本的にREITの方が抑えやすいです。REITは基本的に投資口1口単位で売買します。そのため最低投資額は投資口の価格により異なりますが、10万円以内で購入可能な銘柄も複数あります。

現物の不動産は、極端に安い中古物件をのぞけば1棟で買うなら数千万円～1億円以上、区分投資でも1～2千万円はかかるケースが多いでしょう。ローン借入を活用して自己資金の負担は抑えられるものの、数百万円～数千万円の現金が必要な案件も珍しくありません。

価格帯の低い区分のワンルームマンションなら、ほぼフルローンにすることでさらに自己資金を抑えられます。ただし、極端に自己資金が少ないスキームは月々のキャッシュフローがマイナスになって、投資開始後も毎月資金が出ていく場合があるので注意しましょう。

価格変動

現物の不動産投資では、価格変動を過度に意識する必要はありません。長期で取り組むのが基本である現物の物件を活用した不動産投資では、毎月得られる賃料収入が主な収益の源泉です。長期間にわたり獲得した賃料収入の累計額を加味すれば、売却時に価格が少々下落しても投資全体で見て充分な収益を残すことできます。

J-REITは上場しているため、平日であれば毎日投資口の価格が変化し、株のように価格損益が発生します。投資先が不動産であるため株式よりは値動きが安定しているものの、価格が毎日変化するという観点では株式に近い特性があります。

収益の源泉

個人の不動産投資では、賃料収入を積み上げて収益を獲得します。もし売買益が発生した場合にはそれも投資収益となりますが、売買益狙いで不動産投資を行う個人投資家は多くありません。

J-REITは、投資法人が不動産運用を通じて得た収益を源泉とする分配金が収益源の一つです。投資法人はその期に得た利益のほとんどを分配金に回す必要があるため、安定した分配金収入が見込めます。一方で、価格が日々動くため現物投資よりは売買益を得やすい投資手法です。

借入の活用

現物の不動産投資では、金融機関からの不動産投資ローンを活用するのが一般的です。ローンを活用して、自己資金よりも規模の大きな資産へ投資ができます。借入が大きいと月々の返済額が大きくなる点には留意が必要ですが、資産規模が大きければ、それだけ賃料収入も増えると期待されます。

J-REITは、基本的に借入を活用して自己資金以上の規模で投資するのが困難です。自己資金より大きな金額の投資口を購入することはできません。

流動性

J-REITは、東京証券取引所が開いている時間ならリアルタイムで柔軟に売買できます。どうしても現金が必要になったとき、価格が充分に上昇したときなどは、売却により現金化できるのが便利です。一方で現物の不動産は、売却に手間がかかります。

上場している商品ではないので、そもそも売却先を見つけるのに手間がかかります。価格が公表されているわけではないため、適正価格も不明瞭です。売買を柔軟にするうえでは、J-REITの方が優位といえます。

投資先の分散

J-REITは、1銘柄購入するだけで多数の不動産に分散投資できるのが特徴です。単純に物件数が多いだけでなく、住宅、商業施設、物流施設やホテルなど多様な不動産に投資できます。数万円程度の出資で不動産にで分散投資ができるのは、J-REITならではの特徴のひとつです。

不動産は、ほとんどの個人にとって1物件所有するだけでも大きな買い物となります。よほどの高所得者や富裕層でない限り、不動産で投資先を分散するのは容易ではありません。

また、複数物件所有したとしても、全て賃貸住宅となるケースがほとんどです。J-REITなら住宅以外への投資も容易なので、投資先の分散という観点でもJ-REITの方が優位性があります。

まず、不動産投資がおすすめな人は次のとおりです。

REITの分配金は通常年2回ですが、現物不動産なら空室でなければ毎月賃料収入を受け取れます。また、借入を活用して規模の大きな物件に投資すれば、潤沢な賃料収入を得られます。現物不動産は短期での売却が難しいため、基本的に長期投資を前提とする人に適しているでしょう。

自己資金の確保やローン審査を優位に進める観点から、高所得者もしくは金融資産が多い人の方が投資しやすいといえます。

一方でJ-REITは次のような人におすすめです。

J-REITは、新NISAの成長投資枠で投資ができます。新NISAを活用すれば、本来投資収益にかかる20.315%の税金が非課税となるため、投資のコストを抑えて運用可能です。また、数万円程度で投資できるため、少額から投資を始めたい人にも適しています。

最後に、長期投資を前提とせず柔軟に売買できるようにしておきたい方にもおすすめです。J-REITは市場で日々売買可能なため、投資額の積み増しや急に現金が必要になったときの売却がしやすく安心できます。

現物不動産を購入して行う投資もREIT投資も、実際には不動産を活用した投資手法です。しかし、投資商品としての特性は大きく異なるため、自分にとってどちらが適しているかをよく考えて投資先を選びましょう。

潤沢な自己資金とローン活用を活用して長期投資するなら現物不動産への投資がおすすめです。一方で、REITは少額で柔軟な売買ができるのが特徴です。さらに、1銘柄購入するだけで、不動産での分散投資が実現するのも魅力といえます。

不動産投資とJ-REITそれぞれの特徴を理解して、自分の投資スタンスにあった手法を選択してください。