サブリースとは？ 正しく知りたい契約の仕組み　メリット・デメリットも解説！ | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

家賃収入が安定する

サブリース契約では、契約期間のあいだオーナーには決まった家賃収入が入ります。

本来の不動産投資では、空室が発生すればつぎの入居者が決まるまで家賃収入が途絶えます。相次ぐ空室発生により赤字化して、毎月現金が出ていくリスクもあります。サブリース契約を活用すると、長期にわたり収支の変動リスクを抑えられるのです。

管理業務を一任できる

サブリース契約は、ほとんどの場合物件管理を会社に一任します。不動産経営は、本来は物件を購入すれば終わるものではありません。入居者・退去者の管理や物件のメンテナンス、修繕など、経営が続く限り多くの対応事項があります。

サブリース契約を結ぶと、入居者が来なくて困るのは借り上げた会社側です。そのため、一般的にはサブリース会社が物件管理や客付け、入居・退去の管理など、不動産管理のほとんどの業務を一任します。

サブリースを活用すれば、オーナーは毎月の入金を確認するだけでよくなります。忙しいサラリーマンなどにとっては、サブリースの大きなメリットのひとつといえるでしょう。

相続にも有効

二つの理由から、サブリース契約は相続時にメリットがあります。ひとつは、相続税の抑制効果です。不動産の相続では、空室が少ないほど賃貸割合が上昇し相続税を低減できます。サブリース契約は全物件を会社が借り上げている状態なので、基本的に賃貸割合100％です。

もうひとつの理由は、相続した家族が不動産経営に困らずにすむ点です。オーナー自身は不動産経営の一定のノウハウがあっても、家族はそうはいきません。いきなり不動産を相続しても、遺族が管理できずに悩む可能性もあるでしょう。サブリース契約なら、不動産管理の手間がかからないので、相続後も家族が手間なく家賃収入を得られます。

ローン契約に有利に働く場合がある

物件や不動産会社の組み合わせによっては、サブリース契約がローン契約に優位に働くケース（※）があります。しばしば影響が出るのは「必要となる自己資金」の部分です。たとえばアパート購入のためにローンを借りる場合、一般には20?30％が目安となります。

一方で、サブリース契約はオーナーに入る賃料が変動しにくくなるのが特徴です。ローンを貸し付ける銀行からみれば、返済の確実性が高いと評価されます。その結果、アパート向けの不動産ローンでありながら、ほぼフルローンなど自己資金を抑えたスキームで融資が下りるケースもあります。

※サブリース契約がローン契約の際に有利に働くかどうかは、個人や購入予定物件の情報をふまえ、各金融機関の判断に基づき判断されます。

サブリース契約には、つぎのようなデメリット・注意点もあります。

メリット・デメリットの両面を比較して、契約方法を検討してください。

自分で経営するより収入が少なくなる

サブリースでは、ほぼ100％入居者に対する賃料よりオーナーと会社間の契約賃料が安くなります。この差額は会社の収益源となるため、サブリース契約をビジネスとして営む限り基本的にゼロにはなりません。

また、物件管理についても会社に一任することで割高になる可能性があります。もしほかに割安な管理会社があったとしても、管理会社の変更はサブリース契約自体を解除しない限り困難です。

定期的に家賃が見直されるのが一般的

サブリース契約のオーナー・会社間の賃料は、基本的に定期的に見直されます。以前は長期にわたり「家賃保証」を印象付ける不動産会社もありました。しかし、物件が古くなったり、周辺の賃料相場が変われば会社はオーナー間の家賃も見直さなければなりません。

ほとんどの場合、サブリース契約自体は長期間を想定したものでも「同額家賃が支払われ続けるわけではない」点に注意しましょう。正当な会社であれば、サブリース契約の際に賃料変更の条件や頻度が明記されています。また、過去の賃料変更の実績なども紹介してくれるので、参考にしましょう。

契約を解除しづらい場合がある

サブリース契約は、途中で契約を解除するのが難しい場合があります。賃貸契約は基本的に借り手に有利な仕組みとなっていますが、これはサブリース契約でも一緒です。サブリース会社が解除に応じなかったり、違約金を請求されたりするケースも少なくありません。

サブリース契約がネックとなりがちなのは、物件を売却するときです。もし、サブリース契約を維持した場合、契約は新たな物件の持ち主に引き継がれます。サブリース契約によりオーナーに入る収益が低くなるため、売買価格も低下する恐れがあるのです。適正価格で売却するためには、サブリース契約を解除するのが有効な手立てとなりますが、会社の意向により契約解除ができない場合もあります。

過去にトラブルがあったため悪いイメージがある

サブリース契約は、過去のトラブルにより悪いイメージを持つ人も少なくありません。全国的に話題となったトラブル事例のひとつが「かぼちゃの馬車問題」です。

「かぼちゃの馬車問題」は、女性向けのシェアハウス「かぼちゃの馬車」を投資用物件として販売したことで起こったものです。オーナーは今回紹介したサブリース契約を運営会社と結ぶ仕組みとなっていました。

当初は30年間家賃保証と謳っていましたが、物件の質が悪いなどの理由により実際には入居者が集まらなかったため、運営会社が経営破綻しました。契約どおりのサブリース賃料が入らなくなり、オーナーはローン返済に苦しむことに。自己破産に追い込まれた方も少なくありません。

この頃はずさんな経営体制で失敗し、倒産や撤退に至ったサブリース会社が複数ありました。淘汰が進んだため、現在は経営基盤が安定したサブリース会社が多いと期待されます。そのため、サブリース会社＝危険という考えは誤解と言えます。安定した不動産経営を実現するために、物件の品質や入居者の賃料水準を事前に確認することが大切です。

過去にはトラブルもあったサブリース契約ですが、健全な会社が運営している分には怪しい契約ではありません。むしろ、管理を一任できる、家賃収入が安定するなど、副業で不動産経営をする方にとってはメリットも多いといえます。

今回の記事をふまえて、サブリースと通常の賃貸契約を比較検討して、自分にあった方法で不動産経営を始めましょう。