不動産小口化商品ってなに？ 特徴や種類を紹介 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

「不動産投資をしたいけど、多額の自己資金を用意できない」「いきなり多額の資金を投じるのは不安」という個人投資家は少なくありません。そこで、不動産小口化商品を購入すれば、より少額で不動産投資が可能です。

不動産小口化商品とは、不動産経営を通じて得られる利益の受益権を小口化して多数の投資家に販売する金融商品を言います。本来、不動産投資とはビルや住宅などの物件を購入して、貸し出すことによる賃料収入や売却時の価格益を追求するものです。

しかし、不動産は一般に数千万円から数億円など高額なため、個人投資家が物件を所有するのは容易ではなく、選択肢も限られます。

そこで、ファンドの組成などにより不動産投資で得られる利益を受け取る権利を細かく分けて、より少額から投資できる商品にしたのが不動産小口化商品です。不動産小口化商品なら、高くても100万円程度、低いものでは1万円程度で不動産投資を実践できます。

不動産小口化商品は、狭義には「不動産特定共同事業」の枠組みで運営されるファンドを指します。「不動産特定共同事業」の中では、さらに「匿名組合型」「任意組合型」の2タイプがあります。

また、不動産特定共同事業に当たらないものの、不動産投資に関連する利益を受け取るファンドとしては「REIT」「不動産特化型ソーシャルレンディング」もあります。

不動産特定共同事業とは

不動産特定共同事業とは、出資を募ってその資金で不動産を売買・賃貸するなどして得た収益を投資家に分配する事業を指します。

同事業の規定は、不動産特定共同事業法にまとめられています。平成6年に制定され、事業を行うために国土交通省への許可等を必要とする旨の定めを整備しました。

その後平成25年の法改正で倒産隔離のスキームの導入、平成29年には不動産投資型クラウドファンディングに対応した環境整備などが実施されています。「匿名組合型」「任意組合型」に属する不動産小口化商品は、いずれも不動産特定共同事業法に従って運営されているのです。

ここでは、4つの不動産小口化商品について、特徴を簡単に紹介します。

自分がどの商品に投資しようとしているのか理解しておきましょう。「不動産特定共同事業」という場合には、上記の1と2が当てはまります。不動産投資クラウドファンディングというと1や2に加えて、3もクラウドファンディングの一種です。

1.匿名組合型・不動産特定共同事業

匿名組合型のファンドでは投資家に不動産の所有権が発生せず、事業者が不動産の運営を行います。ファンドの受益権を所有していると、不動産から発生した賃料収入や売買益から運用コストを差し引いた部分を収益として受け取れます。

一般に運用期間が短く、また1万円程度まで小口化した商品が多く見られます。ファンドの満期時には、事業者が不動産を売却して現金化するケースが多いです。売買益が出れば投資収益が拡大しますが、万が一売却損が出ると投資家の収益の縮小・損失の発生リスクもあります。

匿名組合型の投資家の責任範囲は「有限責任」であるため、いかなる場合も投資額以上の損失を負うことはありません。なお、匿名組合型への投資を通じて得た収益は「雑所得」となります。

2.任意組合型・不動産特定共同事業

任意組合型では、不動産投資型クラウドファンディングの事業者と投資家の間で任意組合契約を結んで、事業者が投資家から委任を受けるかたちで不動産の取引や運営を行います。

ただし、任意組合では投資家に不動産の所有権が発生します。不動産経営で発生した賃料収入や売買益を受け取れるのは匿名組合と同様です。

任意組合型は匿名型と比べると運用期間が長く、投資単位も大きい傾向にあります。中には運用期間が10年程度ある商品や、投資単位が100万円程度の商品も少なくありません。任意組合型から得た収益は不動産所得となるため、減価償却を毎年経費として計上可能です。

また、不動産の相続時には評価額が時価より低下する傾向にあるため、相続税の節税効果が期待できます。一方で、任意組合型は無限責任となるため、不動産経営によって生じた損失は、出資比率に応じて無制限で負わなければなりません。

3.不動産特化型ソーシャルレンディング

不動産特化型ソーシャルレンディングも「不動産投資クラウドファンディング」に含まれますが、こちらは融資を小口化したファンドなので、実は先に紹介した不動産特定共同事業とは商品性が大きく異なります。

個人投資家と同じように、不動産経営を行うときには企業もしばしばローンを活用して、大きな不動産を保有して運営します。不動産特化型ソーシャルレンディングは、ローンを小口化して投資家から資金を集めたものです。

投資家は、間接的に不動産事業者に融資をしているのと同じ状態となります。不動産事業者は、融資に対して定期的に利払いを行い、さらに満期までに元本を返済します。これらの返済元利金が投資家の分配金・償還金の原資となります。

不動産特化型ソーシャルレンディングでは、不動産事業者が正常に返済を進めれば、満期時までに投資額と同額が返済され、さらに返済利息を分配金として受け取れます。ほかの不動産小口化商品と比べて、不動産の価格変動の影響を受けにくいのが特徴です。

リターンが安定している一方で、不動産から発生した収益を直接受け取るチャンスは基本的にありません。

4.REIT（J-REIT）

REITは、不動産投資法人の純資産に当たる部分を投資口として小口化した商品です。ここではREITのなかでも個人が売買しやすいJ-REITの特徴は次の通りです。

J-REITは東証に上場しているため、証券取引所が開いていればリアルタイムで売買できます。その分価格は日々動いていて、一般の不動産投資よりも価格変動リスクが大きいといえるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングは、一つもしくは少数の不動産に投資するファンドがほとんどですが、REITは通常多数の不動産に分散投資します。また、企業の株式同様、REITの投資口への出資金は投資法人に返済義務がなく、REITの解散や減資などがない限り償還は発生しません。

投資法人は、ファンドのルールやコンセプトにしたがって、投資不動産を売買して入れ替えながら継続的に運用します。

不動産小口化商品へ投資すれば、現物の不動産を保有するよりも少額で気軽に不動産投資が可能です。小口化商品にはいくつか種類があるので、自分の投資意向に合った商品へ投資しましょう。

たとえば、できるだけ本来の不動産投資に近い感覚で投資したいなら、不動産所得となる任意組合型がおすすめです。価格変動リスクを抑えたいなら不動産特化型ソーシャルレンディングが適しています。株式のように柔軟に売買したい方にはREITが適していて、とりわけ少額、短期で運用したいなら任意組合がよいでしょう。

今回の記事を踏まえて、自分にとって最適な不動産小口化商品を購入して、少額での不動産投資にチャレンジしてみましょう。