不動産投資を始める前に理解したい「投資」の知識と考え方 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

低金利により預金ではなかなか利息収入が得られないなか、不動産や株・投資信託での「投資」を検討する方は少なくありません。うまくいけば資産を増やせる「投資」ですが、リスクや意味合いを正しく理解して、自分に合った手法で取り組む必要があります。

今回の記事では、投資の本質的な意味合いと個人でできる主な投資方法を紹介し、そのなかでの不動産投資の特徴をまとめました。これから投資を検討する方、不動産投資にチャレンジしようとしている方は、ぜひ参考にしてください。

投資とは、利益を見込んで自分の資産を特定の対象に投じる活動を意味します。自分の見通し通りに進めば利益を得られる一方で、想定外の事態に陥れば損失を被るリスクもあります。投資目的に照らし合わせて、適度なリスクの資産へ投資するのが重要です。

投資における二つの利益

投資では、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の二つの利益が発生します。インカムゲインは、金利、賃料、配当など、資産の保有期間を通じて定期的に得られる利益です。一方で、キャピタルゲインは価格の値上がりによって獲得できる利益となります。

大まかに、次のように整理されます。

*マイナスになる場合は「キャピタルロス」という

インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらが多いかは投資先によって異なります。たとえば、株式投資は株価変動によるキャピタルゲインおよびキャピタルロスの影響が大きい傾向にある一方で、不動産は、賃料収入によるインカムゲインを中心とした投資が可能です。

インカムゲインはマイナスになることがなく、定期的に安定収入を得やすいのが特徴です。そのため、インカムゲイン主体の投資は、長期でリスクをおさえた運用を目指す方に適しています。

投資のリスクは…？

投資にリスクはつきもので、「儲かるけど損は絶対しない」投資先はありません。全ての投資は、失敗すれば損失が出る可能性があることをおさえておきましょう。

「リスク＝損失する可能性の高さ」と考えがちですが、投資においてはリスクとは「損益や価格の変動の大きさ」で考えます。リスクが大きい投資は、価格損益が大きくなる可能性があり、小さいということは価格が安定していることを意味します。

従って、リスクと収益性は比例する傾向にあります。高収益が期待できる資産はリスクも高く、収益性が低い資産はリスクも低いのが一般的です。

個人が検討しやすい投資資産の、リスクと収益性のイメージを下図にまとめました。

*一般的な傾向を元に作成したイメージであり、個別銘柄、全ての市場局面において上記の序列が当てはまるわけではありません。

個別銘柄をくまなく探せば、リスクが低いわりに収益が出やすいなど例外もあるでしょう。しかし、そのような例外を見つけるのは容易ではありません。投資先を検討する際は「高収益を狙うなら、高いリスクを許容する必要がある」という原則をおさえておきましょう。

個人がチャレンジできる投資方法は近年多様化していますが、ここでは代表的な5つの手法を簡単に紹介します。

投資信託

投資信託は、1つの銘柄で多数の資産に分散投資する仕組みの商品です。運用のプロが投資銘柄を選別するうえリスク分散効果があるため、初心者が取り組みやすい投資商品の一つといえます。

一口に投資信託といっても、株のみに投資するもの、債券・REIT・金など別の資産に投資するもの、複数の種類の資産に投資するものとさまざまです。投資信託を選ぶ際は、投資先のリスクを理解して、自分に合った銘柄を選びましょう。

※REIT（リート、不動産投資信託証券）

不動産投資

不動産投資は、賃貸住宅や商業施設を所有して、賃料収入や不動産価格の値上がり益を獲得する手法です。たとえば、一棟アパートや区分マンション、戸建てを保有して貸出し、賃料収入を得る方法などがあります。不動産投資については、後半でさらに詳しく紹介します。

外貨預金

外貨預金とは、日本円以外の外貨を保有して為替差益や金利収入を得る方法です。近年は、他国の主要通貨と比べて円金利が低いため、米ドルなど外貨を保有したほうが多くの金利収入を得られる場合があります。

外貨を保有している間に円安になれば、為替差益も獲得できます。通貨によってリスクの大きさはさまざまですが、代表的な通貨である米ドルであればリスクは中程度です。

株式投資

企業が発行する株式を保有して、配当・値上がり益を追求する手法です。株式を保有すると、その企業の議決権や配当を受け取る権利を得られます。このうち、配当は株式投資における収益源の一つで、配当を重視して株式投資を行う方も少なくありません。

そのほか、企業成長や業績の向上により株価が上昇すれば、売買益を獲得できます。一方で、経済環境や業績の悪化により株価が下落すれば、大きな損失を被るリスクもあります。一般に株式はハイリスク・ハイリターンな投資先の一つです。

FX

FXでは、「証拠金」というものを口座に差し入れると、証拠金の金額よりも大きな規模で外貨へ投資ができます。

デリバティブという金融取引により、外貨の「買い」だけでなく「売り」のポジションも持てるのが特徴です。「売り」では通常の投資と損益が逆転します。たとえば、ドル円で「売り」のポジションを持つと、円高になるほど収益がでます。

FXのリスクは、証拠金と保有するポジションの金額で計算される「レバレッジ」という倍率にもよります。特にレバレッジが高い場合には、FXはとりわけハイリスクな方法の一つです。

※FX（外国為替証拠金取引）

賃料収入を主体とした不動産投資では、長期にわたり安定収益が期待できます。また、銀行ローンを活用すれば、自己資金より大きな金額で投資できるのも特徴です。

賃貸住宅を活用した不動産投資が中心

個人投資家が現物の物件を購入して不動産投資を行う場合、次のような賃貸住宅を保有するケースが多いです。

賃貸住宅を保有して貸し出せば、毎月入居者から賃料収入が獲得できます。商業施設などと比べると多額の資金を必要とせず、相対的に景気変動の影響を受けにくいため、賃貸住宅は個人でも投資しやすい物件タイプです。

ローンを活用して大きな資産に投資

不動産は数千万円～数億円単位と価格が高額ですが、ローンを借りれば自己資金をおさえて大きな資産に投資できます。資産の規模が大きくなれば賃料収入も増える傾向にあるため、自己資金をおさえながら潤沢な収入を得るチャンスがあるのが、不動産投資の特徴です。

長期で安定した賃料収入を獲得する戦略が有効に

不動産投資では、賃料収入と売買差益を得るチャンスがあります。特に個人投資家は、賃料収入に着目して長期で安定投資を行うのが有効です。

なぜなら、不動産価格は景気変動の影響を受けやすく、個人で所有物件の売り値を予測するのは容易ではないからです。一方で、賃料収入は入居者がいれば毎月継続して発生し、景気変動の影響を受けにくい特徴があります。

このため、短期での不動産価格の値上がり益を狙うよりも、長期で賃料収入を継続的に獲得するほうが、個人投資家にとっては取り組みやすいでしょう。

資産を増やす取り組みである「投資」には、リスクが必ず存在します。投資先それぞれの収益性とリスクを理解したうえで、許容できる損失額や収益目標に見合った投資を行いましょう。

また、さまざまな投資先があるなかで、次の3点が個人の不動産投資の重要な特徴です。

・賃料収入は、景気変動の影響を相対的に受けにくい
・ローンを活用して、自己資金より大きな資産に投資できる
・長期にわたり、継続的な賃料収入が期待できる

以上のポイントに魅力を感じる方は、ぜひ不動産投資を検討してみましょう。

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