不動産投資で失敗しない物件選びのポイント・資料編 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

不動産投資で一番重要と言っても過言ではないのが「物件選び」です。いい物件を見極めることができれば、悪い物件を購入してしまうリスクを避けられます。しかし、いい物件を選ぶうえで吟味すべきポイントはたくさんあります。この記事では物件選びで確認すべき資料に絞って紹介します。

まず物件情報を得る方法ですが、だいたいの場合はポータルサイト経由で不動産会社に問い合わせるか、直接不動産会社に問い合わせるかの2択です。

どちらの選択でも問い合わせた後に物件概要書や詳細資料を入手して購入するかどうか検討を進めます。確認したい書類は以下のとおりです。書類の概要とチェックすべきポイントを記しましたので参考にしてください。

物件概要書

物件概要書は不動産の名称や所在地、構造などが記された書類です。記載されている項目のなかでチェックしたいのは「土地」「建物」「法律上の制限」の3つです。さまざまな不動産会社の物件概要書を見比べて、上述の項目をチェックしてみましょう。

概要書のサンプル ©リタ不動産

 

レントロール

 

レントロールは物件の賃貸状況を記した書類です。各部屋の入居者情報、賃料、契約日、契約期間が記載されています。最低限見るべき項目は下記のとおりです。

レントロールのサンプル ©リタ不動産

 

購入を検討している不動産の賃料が周辺相場と比べて極端に高かったり低かったりする場合は注意が必要です。レントロールの偽装や記載ミスなどが考えられます。そうした場合は賃料が周辺相場と合わない要因を不動産会社に尋ねてみましょう。

あわせて入居者の属性と入居期間を確認することも大切です。どのような人が何年住んでいるかは、今後の入退去や賃料収入の増減に大きく影響します。例えば、退去の時期が重なっていると、次々に空室が生まれて賃料収入が大幅減になる可能性が高いので注意しましょう。

入居者の情報や期間のほかに各部屋の賃料差も要チェックです。そうした情報は、周辺の賃貸需要の変化、建物・設備の経年劣化に伴ってどのくらい賃料が下落したかなどの判断材料になり、物件購入後の収支の見通しが立てやすくなります。

 

固定資産評価証明書

不動産の価値、所有時の税額を知ることができます。

 

不動産登記簿謄本

 

登記簿謄本（以下謄本）は不動産の権利関係が記された公的な書類です。不動産の概要を記した表題部と土地・建物の権利関係を示す権利部で構成されています。

まずは物件概要書と謄本の表題部を見比べて、建物の築年数や構造などの記載内容に相違がないか確認しましょう。

 

建物図面

 

建物図面は建築当時の建物の構造を記した図面です。現在の建物と比較して増改築が行われていないか確認しましょう。

 

建築確認済証・検査済証

建物が法律に則って建てられたものか確認するための書類です。中古物件の売買では検査済証がないケースがありますので、まずは書類の有無を確認しましょう。

 

公図

 

公図は地形や隣接する土地の境界、道路や水路との位置関係を可視化した図面です。不動産投資では主に土地と道路がどこで接しているのかが重要になります。

 

修繕履歴

 

修繕履歴は建物の修理記録の書類です。書式が定まっていないため記録内容はバラバラですが、修繕履歴を見て、将来的に建物のどこを修理する必要がありそうなのか予想できます。

 

間取り図

間取り図は貸し出す部屋の広さや設備状況を建物の上から俯瞰した図面です。間取り図を見て住みやすい間取りか、人気のある間取りかどうか確認しましょう。

 

地図

 

スーパーやコンビニ、郵便局などの施設が物件周辺にないか確認するために使用します。スマホの地図アプリで検索しても問題ありません。