融資の「基礎知識」理解から始める不動産投資 | 全国の不動産投資・収益物件｜株式会社リタ不動産

収益不動産を購入・所有して効率的に資産を増やすには、融資を活用すると投資の幅が広がります。融資を受け、自分の資産以上のお金を投資に回せるのは、不動産投資最大のメリットです。

 

しかし、融資の基礎知識を持たずに投資を進めると、思わぬトラブルを招くこともあります。本記事では、不動産投資における融資の基礎知識を紹介します。

 

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは主に「目的」「融資基準（条件）」「金利・返済期間」の3つです。

 

住宅ローンと不動産投資ローンの目的

まず目的ですが、住宅ローンは自分の居住用物件の購入に利用します。一方で不動産投資ローンは利益を生み出すマンションやアパートなどの物件購入に利用します。

 

住宅ローンと不動産投資ローンの融資基準

住宅ローンは借り手の安定した収入や信用情報、自己資金や資産など、銀行などでは「個人属性（属性）」とよばれる項目が審査で重要視されます。一方、不動産投資ローンは前述の「属性」にくわえ、物件の収益性・構造・築年数なども審査基準に加わります。

 

住宅ローンと不動産投資ローンの金利・返済期間の違い

一般的に住宅ローンの方が不動産投資ローンよりも金利や返済期間が短い傾向にあります。こうした条件は融資審査の結果や金利の選び方によって個人差が生じますが、0.2～2.0%です。不動産投資ローンは1.5?3.7%ほどです。

 

まずは金融機関から融資を受ける場合のメリットは「資産の拡大」「レバレッジ効果を効かせられる」です。それぞれ解説します。

 

資産の拡大

金融機関から融資を受ければ、自己資金以上の収益物件を購入できるほか、自己資金で購入するケースよりも早く資産を拡大可能です。

 

レバレッジ効果

金融機関から融資を受ければ、自己資金が少なくても、その何倍、何十倍もの資金を借りられます。これが俗にいう「レバレッジ効果」です。例えば自己資金が400万円ほどだとしても、購入する物件を担保にすれば2000万円の収益物件を購入できます。

 

株式投資でも信用取り引きという形で、保証金の約3倍ほどの金額まで取引できますが、融資を受けられないため、自己資金の範囲かつ不動産投資よりも低い倍率のレバレッジになります。

また外国為替証拠金取引（FX）では株式投資や不動産投資とは桁違いのレバレッジをかけられますが、その分資産が減るリスクが高くなります。

そうした点を加味すると、不動産投資は株式の信用取引よりも高い倍率、FXよりも低リスクで安定した資産運用が行えると言えます。

一方、デメリットは「空室」「流動性の低さ」「金利上昇リスク」などです。詳細は別の記事をご覧ください。

不動産投資では金融機関選びが重要です。私たちの身近な金融機関といえば銀行が思い浮かびますが、銀行以外にもさまざまな金融機関が存在します。

 

不動産投資でメジャーな金融機関は「都市銀行（都銀）」「地方銀行（地銀）」「信用金庫・信用組合（信金・信組）」「ノンバンク」に分類できます。

 

それぞれ「お金を貸してくれる」点は共通していますが、借りられる条件が異なります。

 

都市銀行（都銀）

都銀は三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行など大手銀行です。融資エリアはほぼ全国に対応していますが、融資基準が厳しい傾向にあります。

 

地方銀行（地銀）

地銀は地方に根ざしたサービスを提供する銀行です。不動産投資でおなじみなのは静岡銀行や千葉銀行などでしょうか。主に地域経済の支援や地域振興に力を入れています。融資エリアは県内や県外でも支店のある地域に限定されます。

 

信用金庫・信用組合（信金・信組）

信金・信組は地域密着型の金融機関です。地銀と同じく地域経済の支援や地域振興、中小企業の支援に力を入れています。そのため融資は地域内の企業や居住者が中心で、エリアは一定の地域に限られます。

 

ノンバンク

ノンバンクは銀行ではない金融機関です。銀行と違いお金を預けることはできず融資に特化している点が特徴です。不動産投資では「三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス」「セゾンファンデックス」などがノンバンクに挙げられます。

 

融資を受ける際の金利は高い傾向ですが、融資の審査基準は銀行よりゆるいとされています。そのため、銀行で融資を断られた案件でもノンバンクであれば審査が通る可能性もあります。

 

日本政策金融公庫

そのほか、不動産投資に利用できる政府系金融機関として日本政策金融公庫（公庫）があります。
公庫は不動産投資に対する融資を行っていませんが、事業として不動産賃貸業を営むことを目的とした場合に借り入れができます。金利は担保の有無や融資期間で異なりますが、おおむね1～2%台、融資期間は10年～20年です。ほかの金融機関と比較すると、金利は低めで融資期間が短いです。